Chytrý podcast Petra Vondraše na téma: 

Novela zákona o DPH z pohledu nemovitostí 

Změny týkající se nemovitostí jsou vždy velkým tématem pro developery, které živí, ale i pro privátní osoby, pro něž jsou místem k bydlení. To je jednou ze základních potřeb člověka, a ne tou nejlevnější. Jaké změny proto v této oblasti přinese velká novela zákona o DPH? To je téma dnešního chytrého podcastu. 

Jak již bylo v úvodu naznačeno, nemovitosti nejsou levnou záležitostí, a vliv sazby daně je proto v této oblasti významný. Novelou nedojde ke změně sazeb, snížená zůstane ve výši 12 % a základní bude nadále 21 %. Taktéž se nezmění, že snížená sazba se uplatní u poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se stavbou pro sociální bydlení. Nicméně ke změnám, které budou mít vliv na užití sazby, novelou dojde. Začněme ale od začátku, a to pozemkem.  

Prodej pozemku může být osvobozený, nebo zdanitelný. Osvobozený pozemek je takový, který netvoří funkční celek s již existující stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem. Posuzování, zda se jedná o stavební pozemek, by mělo být po novele jednodušší. Výkladovým problémem byla často podmínka, že stavebním pozemkem není jen ten, který je nebo byl předmětem stavebních prací, ale i správních úkonů za účelem zhotovení stavby. Představme si travnatou plochu, popřípadě plochu plnou náletových dřevin, na které nestojí žádná stavba ani se na ní výstavba nechystá. Může být takový pozemek prodán osvobozeně od daně? Na první pohled ano, ale na ten druhý je potřeba dnes posoudit i vliv správních úkonů za účelem zhotovení stavby. Platné stavební povolení tímto úkonem bezesporu je. Daňová správa za takový úkon považuje i územní plán, v němž je taková plocha určena k zastavění, což mnoho prodejců jako správní úkon za účelem zhotovení stavby nevnímalo a pak bylo s finančním úřadem ve sporu, protože převod osvobodilo. Novelizované znění zákona ve vztahu ke správním úkonům přináší jasnější definici užití. Stavebním pozemkem bude pro účely zákona o DPH takový, na kterém bude možné na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí umístit stavbu pevně spojenou se zemí. Neboli pozemek v ploše určené územním plánem k zastavění bude stavebním a jeho prodej bude podléhat DPH v základní sazbě daně.  

Aby však té jednoznačnosti zase nebylo příliš, bude moci být od daně osvobozeno dodání pozemku, který sice bude splňovat definici stavebního pozemku, ale u něhož bude zřejmé, že na něj nelze stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné. Důvodová zpráva již dopředu avizuje, že pouhé smluvní ujednání prodávajícího a kupujícího, že na pozemku kupující nesmí nic postavit nebo jeho zavázání se, že na pozemku nic nepostaví, pro osvobození postačovat nebude. Osvobodit bude možné pozemek, u něhož budou výstavbě bránit například požární předpisy.  

Po vyřešení otázky zdanění koupě pozemku nastává fáze výstavby. K možnosti uplatnění snížené sazby daně povede opět cesta přes stavbu pro sociální bydlení. U stavby rodinného domu zůstává podmínka pro zařazení do sociálního bydlení stejná. Podlahová plocha nesmí přesahovat 350 metrů čtverečných. K podstatné změně však dojde u stavby bytového domu. Podle dosavadního znění zákona je za stavbu pro sociální bydlení považován bytový dům, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 metrů čtverečných. Novelizované znění zákona uvádí, že bytovým domem pro sociální bydlení bude takový, v němž bude více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení, tedy prostorem nepřesahujícím 120 metrů čtverečných. Zatímco dle současného stavu zákona musí mít dům obsahující 20 bytů všechny s podlahovou plochou do 120 metrů čtverečných, aby při jeho výstavbě mohla být uplatněna snížená sazba daně, po novele bude pro užití snížené sazby daně stačit, aby byty s podlahovou plochou do 120 metrů čtverečných tvořily většinu podlahové plochy bytového domu. Jako všechny změny týkající se definic staveb pro bydlení, určení sazeb daně nemovitostí a podmínek jejich pronájmu nebo převodu, má i změna zdanění výstavby bytového domu odsunutou účinnost až na 1. července 2025.  

Novela ruší koncept majetku vytvořeného vlastní činností. V tomto případě již s účinností od 1. ledna 2025. Podle dosavadního znění zákona si může stavitel uplatňovat při výstavbě plný nárok na odpočet a jeho korekci provést až ke dni uvedení do užívání v případě, že nemá plný nárok na odpočet. Tento postup již od ledna 2025 nebude možný a plátce s kráceným nárokem na odpočet bude muset krátit DPH na vstupu již během výstavby. 

Postavením nemovitosti však daňový příběh nekončí. V průběhu její životnosti na ni může být realizováno technické zhodnocení nebo opravy. Stávající znění zákona umožňuje použití snížené sazby daně u všech stavebních a montážních prací na dokončené stavbě pro bydlení nebo pro sociální bydlení. Novela užití snížené sazby daně neomezuje, naopak rozšiřuje, a to i na dokončené stavby, které nejsou stavbou pro bydlení nebo pro sociální bydlení, pokud se stavební úpravy budou týkat částí staveb určených nebo sloužících výhradně pro bydlení nebo pro sociální bydlení.  

Na závěr se podíváme ještě na prodej nemovitosti. Podle novelizovaného znění od července 2025 bude první dodání podléhat zdanění. V případě stavby pro sociální bydlení to bude opět snížená sazba daně. Osvobodit bude možné jakékoliv další dodání stavby, obecně vybrané nemovité věci, a první dodání, které nastane po konci 23. kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž byla stavba dokončena. Podstatně se tak zkracuje lhůta, po kterou je možné dodání osvobodit. Podle současného znění zákona je možné osvobodit dodání vybrané nemovité věci až po uplynutí 5 let od kolaudace nebo od započetí prvního užívání.  

I po novele zůstane plátcům možnost dobrovolného zdanění nemovitosti v době, kdy by její převod již mohl být osvobozený. Využití této možnosti přináší plátcům výhodu, že nemusí vracet část odpočtu z výstavby nebo technického zhodnocení, protože lhůta pro úpravu odpočtu v případě staveb, jednotek a jejich technického zhodnocení činí 10 let. Nově se možnost dobrovolného zdanění rozšíří i na osoby neusazené v tuzemsku. 

 

Na závěr si zopakujme dnešní téma na kontrolních otázkách. 

 

Otázka první 

Co bude mimo jiné po novele určující pro posouzení, že se jedná o stavební pozemek? 

Jednoznačně určující, že se jedná o stavební pozemek, bude po novele územně plánovací dokumentace vydaná obcí, podle níž bude možné na pozemek umístit stavbu pevně spojenou se zemí. 

 

Otázka druhá 

K jaké změně dojde ve vymezení bytového domu pro sociální bydlení? 

Novelizované znění zákona uvádí, že bytovým domem pro sociální bydlení bude takový, v němž bude více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení, tedy prostorem nepřesahujícím 120 metrů čtverečných. 

 

A otázka poslední 

Který koncept zdanění ve vztahu k výstavbě novela zcela ruší? 

Novela zruší koncept majetku vytvořeného vlastní činností. 

 

Děkujeme za vaši pozornost a budeme se těšit znovu u dalšího chytrého podcastu. Na slyšenou!