Trh s nemovitostmi zažívá v posledním roce dlouho očekávané změny. Vlivem společensko-ekonomické krize začalo od loňska docházet k nového trendu, kdy ceny nemovitostí začaly mírně klesat. V tomto roce pokles cen na již dlouho přehřátém trhu zpomalil a ceny nemovitostí nyní spíše stagnují. Podle mnohých odborníků tato situace potrvá až do konce roku. Významný vliv na cenu nemovitostí má nabídka a poptávka na trhu a také všeobecné zvýšení úrokových sazeb na hypoteční úvěry, které může případné zájemce o koupi nemovitostí odrazovat. Snížení cenové hladiny nemovitých věcí je pak z jiného úhlu pohledu vnímáno jako investiční příležitost za účelem následného pronájmu či pozdějšího prodeje nakoupených nemovitostí. Poptávku po investičních nemovitostech může podpořit i relativně vysoká volatilita na akciovém trhu, kdy investoři dají přednost investici do nemovitostí před cennými papíry.

Podívejme se nejprve na daňový režim prodeje nemovitých věcí. Nákup a prodej nemovitých věcí je potřeba řešit také z pohledu zdanění. Daňový režim prodeje nemovitostí byl předmětem novely zákona o daních z příjmů, kdy od 1. ledna 2021 platí nová pravidla pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí. A mimo jiné byla definována bytová potřeba. Podrobnosti si řekneme v tomto podcastu.

Pokud fyzická osoba prodává nemovitou věc, je tento příjem z prodeje obecně předmětem daně z příjmů fyzických osob a prodávající by měl dále zkoumat, zda má povinnost z příjmu zaplatit daň, či zda se jedná o osvobozený příjem, který zdanění podléhat nebude. Zákon o daních z příjmů definuje pro fyzické osoby 5 kategorií příjmů, které podle typu příjmu rozděluje mezi § 6 až § 10. Příjem z prodeje nemovité věci je tzv. ostatním příjmem definovaným v § 10. Ostatní příjmy nepodléhají na rozdíl od příjmů ze zaměstnání a příjmů ze samostatné činnosti sociálnímu a zdravotnímu pojištění. Poplatník tak řeší pouze daň z příjmu.

Jak je to se zdaněním příjmů z prodeje nemovitých věcí? V momentě, kdy dojde k prodeji nemovité věci a daňový poplatník generuje příjmy z úplatného převodu nemovité věci, existují dvě situace, které mohou nastat. První z nich je, že prodej nesplní podmínky osvobození a poplatník bude muset příjmy z prodeje zdanit. V takovém případě je potřeba určit, jakou částku bude zdaňovat a jakou sazbu ke zdanění použije. Daň se počítá ze základu daně, kterým je příjem z prodeje nemovitosti snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Za výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení příjmů se považuje zejména cena, za kterou poplatník nemovitou věc nabyl. Pokud ji nabyl bezúplatně, například darem či dědictvím, určí se cena podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí. Dále lze příjmy snížit také o výdaje prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu či výdaje související s uskutečněním prodeje, kterými může být například odměna realitní kanceláři. Je nutné zdůraznit, že je ke všem takto uplatněným výdajům potřeba uchovávat daňový doklad či výdaj prokázat jiným způsobem. Zákon neumožňuje jako výdaj uplatnit hodnotu vlastní práce poplatníka na nemovitosti. Dále je potřeba mít na paměti, že odlišná pravidla zdanění platí u nemovitostí, které poplatník využíval v rámci obchodního majetku či je pronajímal. V takovém případě není výdajem pořizovací cena, ale cena zůstatková, která se vypočte jako vstupní cena snížená o odpisy.

Zajímavější je pro daňové poplatníky otázka, v jakých případech lze příjmy z prodeje nemovitosti od daně osvobodit. Osvobození prodeje nemovitých věcí řeší § 4 zákona o daních z příjmů. Existují dvě základní pravidla pro aplikaci osvobození příjmů z prodeje nemovitostí. Jedno z nich představuje časový test a druhé skutečnost, zda poplatník využíval nemovitou věc k zajištění vlastní bytové potřeby.

V prvním případě se osvobození aplikuje tehdy, pokud příjem plyne z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl alespoň po dobu 2 let bezprostředně před prodejem bydliště.

Druhá situace, kdy je možné příjem z prodeje osvobodit, nastává v momentě, kdy prodávající neměl v nemovité věci uvedené bydliště po dobu alespoň 2 let, nicméně získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby. Osvobození se ani v jednom z případů nepoužije jednak na nemovité věci, které byly zahrnuty do obchodního majetku, a to v období do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, a jednak na budoucí prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněných v době do 2 let od nabytí vlastnického práva či do dvou let od vyřazení z obchodního majetku.

Tato dvě základní pravidla pro osvobození se vztahují pouze na vybrané nemovité věci (tedy rodinné domy, související pozemky a jednotky, které nezahrnují nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a související pozemky). Pokud jde o nemovitost, z níž příjmy nemohou být osvobozeny podle těchto dvou pravidel, či pokud jde o jakoukoliv jinou nemovitou věc, platí, že příjmy z takovéto nemovitosti mohou být osvobozeny, pokud přesáhne doba mezi nabytím vlastnického práva k takovýmto nemovitostem a jejich prodejem dobu 10 let. Stejně tak platí, že pokud není splněn časový test 10 let, ale poplatník použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, je takový příjem od daně osvobozen. Obdobně platí, že se osvobození nepoužije na nemovité věci, které jsou nebo byly v období 10 let před prodejem zahrnuty do obchodního majetku. A dále to platí na budoucí prodeje těchto nemovitých věcí.

Důležité je také zmínit, že tento 10letý časový test byl do zákona zaveden až s novelou účinnou od 1. ledna 2021. Nemovitosti, které byly nabyty před tímto datem se tak budou řídit starou úpravou, kde byl časový test stanoven na 5leté období. Obecně platí, že nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 jsou od daně osvobozeny po 5 letech od koupě, zatímco nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021 jsou osvobozené až po 10 letech od koupě.

Na závěr bychom také chtěli zmínit povinnost vyplývající ze zákona o daních z příjmů, která spočívá v tom, že daňoví poplatníci, kteří mají ve zdaňovacím období osvobozené příjmy vyšší než 5 milionů korun, musí tyto příjmy oznámit finančnímu úřadu na speciálním oznamovacím formuláři. Nicméně tato situace se nevztahuje na osvobozený příjem z prodeje nemovité věci, jelikož v souladu se zákonem o daních z příjmů se tato oznamovací povinnost nevztahuje na příjmy, které si může správce daně ověřit z veřejně dostupných rejstříků či evidencí. Tímto veřejně dostupným zdrojem je také katastr nemovitostí. Oznamovací povinnost se tedy nevztahuje na osvobozený příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku zapisovaných do katastru nemovitostí České republiky nebo na příjem z prodeje nemovitých věcí zapisovaných do katastru nemovitostí České republiky.

 

Kontrolní otázky:

1. Paní Novotná prodává bytovou jednotku, kterou ještě před rokem pronajímala přes AirBnb. Pronájem již skončil a od té doby paní Novotná využívá byt pro své vlastní potřeby. Může tento příjem osvobodit?

Paní Novotná by musela příjem z prodeje bytové jednotky zdanit, jelikož nesplnila podmínky pro osvobození, kdy nelze osvobodit příjem z prodeje nemovité věci, pokud byla v období 2 let před prodejem zahrnuta do obchodního majetku.

 

2. Pan Novák prodává rodinný dům, ve kterém celý svůj život bydlel. Prodejní cenu stanoví na 15 milionů korun. Je potřeba, aby podával daňové přiznání nebo má nějakou jinou povinnost vůči finančnímu úřadu?

Pan Novák v takovém případě nemá povinnost podávat daňové přiznání, jelikož příjmy z prodeje budou osvobozené od daně.

Prodej rodinného domu si může správce daně ověřit v katastru nemovitostí, a proto nemusí podávat oznámení o osvobozených příjmech.