Chytrý podcast Barbory Košinárové na téma:

Právní jistota pro nájemce: Nejvyšší soud zpřísnil podmínky výpovědi z nájmu

Nejvyšší soud při jednání občanskoprávního a obchodního kolegia konaném dne 12. února 2025 dospěl k několika rozhodnutím. Jedním z nich bylo i rozhodnutí týkající se výpovědi z nájmu bytu. Konkrétně její správné a úplné formulace. Pojďme se v dnešním podcastu společně podívat na to, jaké dopady bude mít tento nový výklad na právní praxi.

V projednávané věci se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou jí dala žalovaná – pronajímatelka. Důvodem výpovědi bylo údajně hrubé porušení nájemní smlouvy spočívajícím v tom, že žalobkyně bez souhlasu pronajímatele přenechala byt do podnájmu třetí osobě. Soud prvního stupně, přímo Okresní soud v Liberci dospěl k závěru, že výpovědní důvod podle § 2288 odstavce 1 písmene a) občanského zákoníku nebyl naplněn, a proto výpověď prohlásil za neplatnou.

Odvolací soud tento rozsudek potvrdil, ale v rámci své právní analýzy se zaměřil nejen na otázku splnění výpovědního důvodu, ale i na dodržení poučovací povinnosti pronajímatele podle § 2286 odstavce 2 občanského zákoníku. Konkrétně zjistil, že výpověď sice obsahovala poučení o právu nájemce vznést námitky a požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, ale neobsahovala informaci o lhůtě, ve které tak nájemce musí učinit. V této souvislosti krajský soud konstatoval, že výpověď byla neplatná absolutně, což znamená, že k její neplatnosti byl soud povinen přihlédnout i bez návrhu.

Žalovaná podala proti rozsudku odvolacího soudu dovolání, ve kterém namítala, že absence poučení o lhůtě k podání návrhu na soudní přezkum výpovědi nemůže vést sama o sobě k absolutní neplatnosti výpovědi. Tvrdila, že takové pochybení není natolik zásadní, aby mělo za následek neexistenci právních účinků výpovědi.

Při posuzování neplatnosti výpovědi vycházel Nejvyšší soud z dosavadní judikatury i účelu § 2286 odstavce 2 občanského zákoníku. Klíčovým bodem byla interpretace významu poučovací povinnosti pronajímatele vůči nájemci. Nejvyšší soud zdůraznil, že smyslem této povinnosti je ochrana nájemce jakožto slabší strany smluvního vztahu. Poučení o právu podat návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi u soudu by proto mělo být úplné a obsahovat i informaci o lhůtě k podání návrhu, která je podle § 2290 občanského zákoníku dvouměsíční a má prekluzivní povahu. Prekluzivní lhůty se zásadně nelze dovolávat, pokud se o jejich existenci strana nedozvěděla způsobem, který zákon vyžaduje. Výpověď, která tuto informaci neobsahuje, tedy nesplňuje zákonem stanovené náležitosti a je a priori neplatná.

Nejvyšší soud zároveň zdůraznil, že se nejedná pouze o formální náležitost, ale o zásadní aspekt právní jistoty nájemce. Pokud by se připustilo, že neúplné poučení nemá vliv na platnost výpovědi, znamenalo by to výrazné oslabení ochranné funkce slabší smluvní strany. Z toho důvodu bylo nutné výpověď považovat za absolutně neplatnou, protože její nesoulad se zákonem nebyl pouze formálního charakteru, ale přímo narušoval principy ochrany nájemce.

Nejvyšší soud se v této souvislosti opřel o svou předchozí judikaturu, zejména o rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 a 26 Cdo 3259/2022, kde bylo potvrzeno, že absence poučení o lhůtě pro podání návrhu na přezkum výpovědi činí výpověď neplatnou. Přihlédl také k odborné literatuře, která dovozuje, že pokud zákon výslovně stanoví poučovací povinnost, jejíž smyslem je ochrana slabší smluvní strany, musí být tato povinnost naplněna v celém rozsahu, jinak právní jednání nevyvolává zamýšlené právní účinky.

Důležitým aspektem rozhodnutí je posouzení charakteru neplatnosti výpovědi. Nejvyšší soud potvrdil závěr nižších soudů, že se jedná o absolutní neplatnost ve smyslu § 588 občanského zákoníku, protože absence poučení o lhůtě narušuje veřejný pořádek. Tento závěr má zásadní dopad do právní praxe, protože znamená, že soudy musí k takové neplatnosti přihlížet i bez návrhu, a nelze ji zhojit ani tím, že se nájemce na ochranu svých práv aktivně nedomáhal. Pronajímatelé si tedy nemohou myslet, že jejich opomenutí zůstane bez následků, pokud nájemce proti výpovědi nepodá žalobu. Tímto rozhodnutím Nejvyšší soud potvrzuje trend posilování ochrany nájemců v případě jednostranného ukončení nájmu bytu pronajímatelem.

Judikát má pro právní praxi významné důsledky. Pro pronajímatele představuje varování, že nesprávná formulace výpovědi může vést k její neplatnosti, což v konečném důsledku znamená, že nájemní vztah nadále trvá. Pronajímatelé musí precizně a úplně formulovat výpovědi, aby odpovídaly zákonným požadavkům, jinak se vystavují riziku, že jejich nájemní vztah nebude řádně ukončen. Současně se potvrzuje, že ochrana nájemce zůstává klíčovým prvkem právní úpravy nájmu bytu, což odpovídá dlouhodobé tradici českého bytového práva, která staví na principu zvýšené ochrany slabší smluvní strany.

Další význam spočívá v tom, že se Nejvyšší soud tímto rozhodnutím vyjádřil ke vztahu mezi jednotlivými ustanoveními občanského zákoníku upravujícími nájem bytu. Potvrdil, že § 2286 odstavec 2 nelze vykládat izolovaně, ale ve spojení s § 2290, který konkretizuje lhůtu pro podání návrhu na přezkum výpovědi. To znamená, že při aplikaci nájemního práva bude nutné vždy vnímat jednotlivá ustanovení v širších souvislostech, nikoliv pouze izolovaně podle jejich textu.

Pojďme si dnešní téma zopakovat na kontrolních otázkách.

Otázka první

Proč byla výpověď z nájmu bytu shledána absolutně neplatnou?

Výpověď z nájmu bytu byla shledána absolutně neplatnou, protože neobsahovala poučení nájemce o dvouměsíční lhůtě k podání návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem podle § 2290 občanského zákoníku. Nejvyšší soud potvrdil, že tato poučovací povinnost vyplývá z § 2286 odstavce 2 občanského zákoníku a její nesplnění narušuje veřejný pořádek. Protože jde o ochranu slabší strany – nájemce, tak absence tohoto poučení způsobuje absolutní neplatnost výpovědi, k níž musí soud přihlížet i bez návrhu.

Otázka druhá

Jaký význam má tento judikát pro interpretaci kogentní povahy ustanovení o ochraně nájemce v občanském zákoníku?

Nejvyšší soud výslovně uvedl, že ochrana nájemce jako slabší strany má v českém právním řádu dlouhodobou tradici a odráží se nejen v omezeném okruhu výpovědních důvodů, ale i v povinnosti umožnit nájemci efektivní obranu proti výpovědi. Tento judikát tímto způsobem potvrzuje širokou ochranu nájemce v oblasti bytového práva a výslovně deklaruje, že nesplnění zákonem stanovené poučovací povinnosti pronajímatele je nejen formální vadou, ale zásadním porušením kogentní normy, které vede k absolutní neplatnosti výpovědi.

Děkujeme za vaši pozornost a budeme se těšit znovu u dalšího chytrého podcastu. Na slyšenou.