Nový stavební zákon, díl 10 – Kolaudace

V souvislosti s potížemi s digitalizací stavebního řízení se dostala také do popředí otázka kolaudace staveb. S ohledem na to, že na kolaudaci staveb je navázána cela řada dalších právních následků, jako je např. splnění podmínek dotačních titulů, objevily se názory a otázky, proč se stavby realizované podle stavebního zákona z roku 2006 nekolaudují stále podle tohoto zákona, ale podle zákona nového. I na to se pokusíme odpovědět v dnešním díle.

Podstatou kolaudace jako procesu vedeného stavebním úřadem je ověřit, zda stavba byla postavena v souladu s povolením a s ověřenou dokumentací předloženou stavebnímu úřadu stavebníkem v rámci povolovacích procesů. Tento princip byl platný jak podle stavebního zákona z roku 2006, tak je platný i podle nového stavebního zákona. Stejně jako podle stavebního zákona z roku 2006, i podle nového stavebního zákona platí, že stavebník, resp. zhotovitel stavby, je povinen realizovat stavbu v souladu s povolením a ověřenou dokumentací předloženou stavebníkem stavebnímu úřadu. Nový stavební zákon tuto povinnost zakotvuje § 163 odstavec 2 písmeno a) nového stavebního zákona. Princip kolaudace tedy zůstal podle nového stavebního zákona stejný.

Dalším shodným bodem obou právních úprav je provedení závěrečné kontrolní prohlídky. Jak podle předcházející, tak podle nové právní úpravy musí v rámci kolaudace proběhnout závěrečná kontrolní prohlídka stavby, při které je na místě ověřeno, že stavba byla skutečně realizována v souladu s povolením a ověřenou dokumentací. Od závěrečné kontrolní prohlídky je možné shodně v obou úpravách upustit, pokud stavebník předloží stavebnímu úřadu spolu s žádostí certifikát autorizovaného inspektora, kterým ověřuje, že stavba byla realizována v souladu s povolením a ověřenou dokumentací.

Shodně s předcházející právní úpravou je také zachován princip, že tzv. nepodstatné odchylky od ověřené dokumentace lze projednat v rámci kolaudačního řízení. Tento princip je v novém stavebním zákoně zakotven v § 224 odstavec 3 a § 233 odstavec 2. Nepodstatnými odchylkami od ověřené dokumentace jsou takové odchylky při provádění stavby, kterými se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a nedochází k ovlivnění požární bezpečnosti. Takovéto odchylky nevyžadují povolení ze strany stavebního úřadu a v rámci kolaudace tyto odchylky nebrání řádnému zkolaudování stavby.

V čem tedy spočívají odlišnosti od předchozí právní úpravy?

Nový stavební zákon přináší v § 230 zpět princip kolaudace většiny staveb, resp. všech staveb vyžadujících povolení s výjimkou některých jednoduchých staveb, o kterých tak zákon stanoví. Dochází tak ke změně oproti koncepci ve stavebním zákonu z roku 2006, kde platil princip opačný, tedy že kolaudaci podléhají jen ty stavby, které naplnily podmínky § 119 stavebního zákona z roku 2006.

Další odlišností je stejně jako v případě povolovacích procesů sjednocení procesního režimu kolaudace. Stavební zákon z roku 2006 rozlišoval mezi kolaudačním souhlasem a kolaudačním rozhodnutím. Stavebník podle předcházející právní úpravy vždy žádal primárně o vydání kolaudačního souhlasu. V případě, že se při vydání kolaudačního souhlasu ukázalo, že žádost o jeho vydání neobsahuje všechny náležitosti, vykazuje vady, anebo nejsou splněny podmínky pro jeho vydání, stavební úřad rozhodl o provedení kolaudačního řízení a vydal následně stavebníkovi za splnění všech podmínek kolaudační souhlas.

Nový stavební zákon tento dualismus opouští a stanoví, že stavebník musí vždy požádat o vydání kolaudačního rozhodnutí. Výhodou oproti režimu stavebního zákona z roku 2006 je zejména skutečnost, že v kolaudačním rozhodnutí lze na rozdíl od kolaudačního souhlasu stanovit podmínky.

Neméně podstatnou odlišností od předchozí právní úpravy je to, že stavebník nemusí nově nechat pro účely kolaudace zpracovat dokumentaci skutečného provedení stavby jako další druh povinně opatřované dokumentace, pokud v případě provádění stavby došlo k nepodstatným odchylkám. Nový stavební zákon stanoví, že pokud došlo k nepodstatným odchylkám při výstavbě, vyznačí stavebník tyto odchylky přímo do dokumentace předložené stavebnímu úřadu spolu s žádostí o povolení stavby, která je předmětem kolaudace.

V případě, kdy stavební úřad neprovedl závěrečnou kontrolní prohlídku, např. z důvodu, že stavebník předložil spolu s žádostí certifikát autorizovaného inspektora a nedošlo k nepodstatným odchylkám od ověřené dokumentace, nemusí stavební úřad provést závěrečnou kontrolní prohlídku, a vydat kolaudační rozhodnutí jako první úkon stavebního úřadu v řízení. To znamená, že stavební úřad rozhodne pouze na základě písemných podkladů a bezodkladně vydá kolaudační rozhodnutí.

Srovnáním předchozí a nové právní úpravy je nutné dojít k závěru, že podstata kolaudace se s novým stavebním zákonem nijak nemění, rozdíly spočívají primárně pouze v postupu stavebního úřadu, jakým kolaudační rozhodnutí vydá. Nová právní úprava je navíc příznivější v tom, že v případě realizace nepodstatných odchylek, není nutné nově zpracovat další druh dokumentace pro řízení před stavebním úřadem. Všechny tyto důvody vedly zřejmě k tomu, proč nový stavební zákon nestanoví, že stavby povolené a realizované podle předchozí právní úpravy se podlé této úpravy nekolaudují, ale použije se již úprava podle nového stavebního zákona.

V dalším dílu našeho podcastu si vysvětlíme rozdíly mezi projektovou dokumentací a dokumentací pro povolení podle nového stavebního zákona.

Pojďme si zopakovat dnešní téma na kontrolních otázkách 

Otázka první:

Jaké jsou hlavní rozdíly v kolaudaci podle předchozí a nové právní úpravy?

Kolaudaci podléhá většina staveb, pokud stavební zákon nestanoví jinak. Je sjednocen procesní režim kolaudace a vždy bude vydáno kolaudační rozhodnutí. Nepodstatné odchylky od ověřené dokumentace se vyznačují přímo do ověřené dokumentace, není tedy nutné zpracovat dokumentaci skutečného provedení stavby.

A otázka druhá:

Co jsou to nepodstatné odchylky od ověřené dokumentace?

Nepodstatné odchylky jsou takové odchylky, kterými se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a nedochází k ovlivnění požární bezpečnosti. Takovéto odchylky nevyžadují povolení ze strany stavebního úřadu a v rámci kolaudace tyto odchylky nebrání řádnému zkolaudování stavby.

 Děkujeme za Vaši pozornost a budeme se těšit u dalšího chytrého podcastu z oblasti stavebního práva. Na slyšenou!